Jak na pojištění nemovitosti určené k pronájmu?

Jak na pojištění nemovitosti určené k pronájmu?

Ve své praxi se neustále potkávám s dotazy investorů, které se opakují:

• Jak mám správně pojistit nemovitost, kterou pronajímám?
• Měl by mít nájemník také nějaké pojištění?
• Co když mám nemovitostí ve vlastnictví více?
• A jak řešit pojištění v případě, že se jedná o družstevní byt?

Na všechny výše uvedené otázky se společně na následujících řádcích podíváme a vysvětlíme na konkrétních příkladech.

Jak mám správně pojistit nemovitost, kterou pronajímám?

Správně je vždy pojistit nemovitost, tedy stavbu (chcete-li zdi, stavební součásti, apod.). Na výběr pojistného produktu si dávejte velký pozor, protože jsou pojišťovny, které nemají např. kuchyňskou linku, vestavěné spotřebiče či skříně pojištěné v rámci nemovitosti, ale až domácnosti. Přitom pojištění domácnosti pro investora, který v bytě nebydlí, není správná konstrukce řešení – k tomu se ale vrátíme až později u „nájemníka“.

Součástí Vašeho pojištění by vždy mělo být i pojištění odpovědnosti z držby nemovitosti. Je to odpovědnost majitele, která Vás ochrání v případech, že prasknou stoupačky ve Vašem bytě nebo také obyčejný záchod může napáchat velké nepříjemnosti. V praxi jsem se setkal s tím, že voda z prasklého záchodu vytopila 3 bytové jednotky pod bytem investora a škoda se vyšplhala na 500 tisíc korun.

A jaké je správné nastavení pojistné částky nemovitosti? Podle metodik jednotlivých pojišťoven je klíčová tržní cena bytové jednotky. Někdy klienti řeší, že je pojištěn i celý bytový dům. To je pravda a v detailu se s tím dá pracovat. Z praxe ale vím, že je pak někdy složité se dopracovat ke kvalitní likvidaci škody. Záleží pak na více faktorech, než pouze na samotném pojištění, které je sjednané. Např. zda je bytový dům správně pojištěn, aby nedošlo k podpojištění a krácení i částečné škody, ale o tom více zase někdy příště. 

Měl by mít nájemník také nějaké pojištění?

Odpověď je jednoznačná – ANO. Odpovědnost za škody typu: při vaření nájemník způsobí požár a poničí okolní bytové jednotky nebo vodovodní škoda – praskne hadice od pračky a vytopí sousedy.

V rámci odpovědnosti nájemníka jsou v současné době na trhu širší možnosti. Jsou pojišťovny, které v rámci pojištění nemovitosti (viz odstavec výše) chrání investora i proti škodám nájemníka. Podmínkou je písemná nájemní smlouva. Vždy ale doporučuji, aby si sjednal pojištění i nájemník sám, protože při větší škodě může pojišťovna uplatnit regres po nájemníkovi, který škodu způsobil. A pokud nemá sjednané pojištění odpovědnosti, může škodu celou zaplatit ze své kapsy. Řada spolupracujících investorů využívá v takových případech mých služeb, kdy ohlídám pojištění i pro nájemníka a v rámci správy pojištění vidím i to, zda jeho pojistná ochrana trvá i pro následující období. V běžné praxi investor nevidí, zda nájemník uhradil další rok a pojistná smlouva je stále platná nebo zanikla pro neplacení. Toto díky mé správě odpadá sledovat. U některých pojišťoven je možné pojistit nájemníkovi i odpovědnost vůči majiteli, pokud by mu neúmyslně poškodil jeho majetek – pojištění odpovědnosti na pronajímané věci.

Nájemníkovi poté doporučuji si sjednat i pojištění domácnosti, protože to vyjde výrazně výhodněji než samotné pojištění odpovědnosti. Pro investora je to zároveň také ochrana jeho investice. Nájemník ani Vy se pak nemusíte obávat nákladů na náhrady škody a Vaše nájemné tak není ohroženo „prázdnou kapsou“ nájemníka. Mnohdy totiž stačí drobnost typu přepětí na notebooku nebo požár, který vezme za své movitým majetkem a průšvih je na světě.

Co když mám nemovitostí k pronájmu více?

Pojištění nemovitosti (viz první odstavec) je nutné sjednat pro každou nemovitost zvlášť. Nicméně pojištění odpovědnosti z držby nemovitosti je možné vyřešit u některých pojišťoven v rámci jedné pojistné smlouvy, která kryje všechny nemovitosti ve vlastnictví investora, a to dle katastru nemovitostí. V takovém případě může investor výrazně ušetřit a optimalizovat portfolio pojistných smluv.

Jak řešit pojištění v případě, že se jedná o družstevní byt?

Tady je situace trochu odlišná, protože „majitel“ je vlastně nájemníkem daného bytu a v případě pronájmu má podnájemníka. V rámci této konstrukce se pojišťuje domácnost a odpovědnost za škody z vedení domácnosti. Většinou je pojištění přímo sjednané na podnájemníka. Existuje však i varianta pojišťovny, kde lze pojištění sjednat „majitelem“, a to se automaticky přenáší na toho, kdo v bytě bydlí. Tím se pojistka nemusí měnit pokaždé, kdy dojde ke změně nájemníka. „Majitel“ ji buď sám platí (a zahrne do nájmu) nebo přeúčtuje na podnájemníka.

Kvalitní pojištění investiční nemovitosti nemusí být nákladnou záležitostí, ale je třeba zvážit více možností a individuálně promyslet jednotlivé konstrukce pojištění v dané situaci investora. Co je nutné zohlednit vždy:

• Kolik má investor nemovitostí?
• Jaké má nájemníky?
• Jaké vybavení nemovitost nabízí?
• A pro konkrétní výběr pojišťovny hraje roli místo nemovitosti, patro, atd.

Pro lepší přehled mi neváhejte napsat nebo zavolat. Kromě výše popsaného mám pro Vás bonus.  Dozvíte se:

1. Jak můžete mít zajištěny spotřebiče, které jsou v bytě zabudované, na pozáruční servis v ceně pojištění
2. A jak může být chráněn Váš nemovitý majetek proti poškození nájemníkem.